即使基础资产价格停滞不前，房地产股仍表现良好

无论是作为有形资产还是股票的房地产，多年来一直处于停滞状态。两者会一直同步移动吗？即使不增加房地产资产，房地产股票也能做得很好吗？

在此之前，让我们了解一下为什么房地产业务和股票如此不利。

房地产如何失宠

-这是一项资产非常沉重的业务，需要大量的前期投资来购买土地和进行项目开发，因此有必要使用借入的资金或解决较低的股本回报率问题。此外，每个项目的妊娠期很长，为7-10年。

-从经济角度出发，项目规模必须有意义，在这种情况下，即使一个或两个项目在位置/时间/定价方面出了问题，也可能使公司落后数年，而大量资源却被阻塞。

-在一个地理区域内建立信誉需要数十年的时间。但是，一旦公司进入新的地理位置，就必须建立客户信任并与本地生态系统合作，重新开始。例如，一个成功的基于孟买的开发商的品牌和运营不能在Pune中得到很大利用。你不相信我吗？还有什么能解释该国最大的开发商，即所谓的“民族”品牌，决定将自己限制在五个城市吗？

-因此，为了保持增长势头，公司必须在现有地理区域中保持较高的市场份额，但是如果规模过大，它可能会达到上限（例如古尔冈的DLF），这也增加了风险地理集中度。

-由于采用了多年的项目，会计处理变得过于复杂-收入预定和成本假设由管理层决定。即使是经验丰富的投资者也很难判断开发人员报告的财务状况是否能够真实，真实地描述基础业务。这使对房地产公司的估值成为投机任务–您不能使用任何损益衡量指标，例如营业利润或收益，并且基于进行中项目，土地储备等的净现值进行估值涉及很多有关交易量的假设，实现，成本和时间安排。

-长期投资者很难预测未来的情况，因为一个项目的寿命通常约为7年，而超出寿命则取决于新的项目，您可能现在不知道这些新项目，这些项目可能会或可能不会在未来起作用。同样的方法。这就像在跑步机上一样-您必须不断奔跑，甚至待在同一个地方，不像雀巢或3M那样在粘性基础业务的基础上增加增长。

-这个部门充满腐败和繁文-节；开发人员在开始项目之前需要获得50多个审批。在清洁是不利的行业中寻找清洁的促进者并不容易。

-公寓是固定资产，是客户一生中最大的投资；通常，不管他/她对您的产品有多满意，他/她一生中只会成为您的客户一次或两次，这与销售耗材的公司不同，客户会不断回头再次购买。

-在房地产买家中，既有购房者，也有投资者。后者出现在畜群中，并且只有处于一个良好的周期，为火上添油，这导致资产价格获得了进一步的增长。

-所有这些因素使它成为经典的周期性行业，在过去的几年中表现良好，销量增加，价格上涨，利润率提高，从而导致更高的市场估值，随后出现糟糕的周期，从而导致销量下降，价格降低，利润率降低从而降低了市场估值。在持续3-5年的良好循环中，受人尊敬的开发商的市净率可能从接近帐面价值升至帐面价值的3-5倍，而帐面价值本身在此期间可能会翻倍，从而导致可观的收益把握好周期的股东，顺其自然，并及时退出（即使比最高峰低15-20％）。

恶性循环

那么，我们在周期中的什么位置？尽管无法精确地指出这一点，但当人们看到过去5-6年的房地产交易量疲软时，关键城市的价格趋势趋于平缓至负，大型房地产股表现不佳，很明显，我们现在处于负周期已经有一段时间了。在过去的几年中，诸如通货膨胀，GST和RERA之类的突破性政策行动（以及房地产的逆向突破）进一步加剧了这种恶性循环。

请注意，该行业对于它创造的大量就业机会，与核心经济的联系（包括水泥，钢铁和建筑材料的消费，通过注册为财政部带来的收入等）仍然至关重要。政府非常了解这一点。 ，从所采取的补救措施中可以看出：向首次购房者提供的激励措施包括：利息补贴，增加的税收优惠，免征可动产的GST消费税，以及向开发商提供的许多类似肥皂＆合资伙伴（土地所有者），包括免税，减税，根据基础设施状况等。

房地产需求最强劲的驱动因素之一是利率-租金收益率与房屋贷款利率之间的差异越小，居住在出租房屋中的人转向购房者的可能性就越高。换句话说，当EMI不会比您支付的租金高太多时，拥有资产而不是继续租赁是有意义的。过去几年的房屋贷款利率已从11-12％下降至8％，并且根据印度储备银行的回购利率下调而继续下降。除政府的激励措施和税收优惠外，调整后的税率降至5％左右，而租金收益率为2-3％。长期以来，这种差异接近最低，并有望引发需求。

但是，更大的问题并不是需求不足。相反，这是供应过剩的情况。在上一个周期中，涌入了新进入者，他们随着客户的发展而鲁expanded地扩张。这些开发人员中约有70-80％陷入减速，许多人可能无法跟上RERA下的新运营方式。许多持有缺乏流动性土地储备和不完整存货的杠杆开发商已经破产。

新产品的发布速度也急剧下降，并且低于已售出的产品，这正在缓慢但肯定地清除了上一个周期积聚的过量，这将为下一个上周期铺平道路。这种情况是否会在未来一年或两年内发生还有待观察；但是，方向似乎很明确。

我是否暗示房地产资产类别的下一个繁荣期即将到来？答案是不。我认为，尽管最近几年时间有所调整，但考虑到租金收益，价格仍在上涨。在我看来，这可能是一个罕见的周期，即使基础资产的价格波动不大，房地产开发商的股票也可能表现良好。这是因为20％幸存的开发人员将迎合整个市场（包括其他80％腾空的市场），并在未来4-5年内成倍增长。

无论哪种方式，对于投资者来说，将资金分配到房地产开发商的股票上而不是购买基础房地产都更加简单和方便-人们可以分配较小的数量，进行分散，可以在开发商和地区之间实现多元化，并且在无需维护的情况下仍然享有流动性间接费用以及经纪和财产注册的交易成本。

一些主要的微型市场拥有一两个管理完善的上市公司，这些公司符合市场领导者的标准，长期可靠的执行记录，按时交货和客户信任，强大的资产负债表和合理的资本分配历史。其中一些交易的账面价值接近其账面价值，这意味着我们将以与发起人数十年前相同的条件进入公司，并免费获得所有商誉和潜在增长。

由于采用了新的会计准则，开发人员已转向项目完成方法，从而取消了所有管理层/审计师的判断力-收入和成本现在仅在买方实际拥有时才进行会计处理。

由于过去几年表现不佳，上市房地产是一个拥有不足和研究不足的行业，几乎没有一线指数的表现。当情况确实好转时，对于那些具有迅速执行能力的人，应重新评估其范围。