世纪金融网业内分析人士表示,华夏金茂购物中心REIT等消费基础设施REITs的获批进一步拓宽了公募REITs底层资产类型,也表明我国公募REITs市场已逐渐呈现常态化发行的趋势。作为成熟REITs市场最主要的类型之一,消费基础设施REITs将促进消费基础设施再投资,鼓励更多的社会资本参与消费基础设施的投资,增加市场供给,为居民消费提供更多、更便利、更优质的消费场景、提升消费条件,优化商业网点布局;同时也帮助企业打通“投融建管退”的全链条,提供盘活存量资产的金融工具,优化资本结构,助力企业进入良性发展循环。
优质底层资产
价值增长可期
华夏金茂购物中心REIT底层基础设施长沙览秀城位于中部地区首个国家级新区湘江新区梅溪湖板块核心商圈,建筑面积约10万平方米,2016年底开业至今已运营近7年,为成熟稳定的购物中心项目。
作为消费基础设施的购物中心,资产所处区位是决定其价值的重要因素,长沙览秀城项目是梅溪湖核心区域方圆3公里内的唯一中大型购物中心,具有稀缺性。项目直通长沙地铁2号线文化艺术中心站,属于地铁上盖项目,交通通达度高,自驾和公共交通出行都十分便利。项目5公里范围内享有地铁站点15个、3所三甲医院、4所博物馆、15所高级院校、23所图书馆等配套设施,配套较完善,生活较便利。与此同时,长沙览秀城周边5公里内人口约145.89万,5公里范围内人口组成以年龄26-40岁的青中年人及家庭客群为主,客群整体消费需求及消费能力较高。项目所在地因具有较强的自然资源和人文资源禀赋,覆盖核心区域客群外,也有较强的外延辐射能力等,已经成为长沙及周边高品质客群聚集地和微度假目的地。
作为整个中国金茂旗下的首个览秀城作品,长沙览秀城是览秀城体系内运营最为成熟的优质购物中心。基金招募说明书显示,长沙览秀城年度客流逾1,000余万人次。2020-2022年度坪效和运营收入复合增长率分别达到14.6%和31.6%,处于高速增长期。此外,项目的客流密度已达0.42人/㎡,处于行业优秀水平。在优势区位、优质客群以及坚实消费基础的加持下,长沙览秀城7年来保持了接近满租的高速发展态势。根据评估机构的市场调查,截至2023年6月末长沙览秀城为梅溪湖商圈出租率最高的商业物业。截止2023年9月末长沙览秀城出租率达98.9%。
综合周边住宅市场定位、居住人群密度、当前入驻情况及人口消费能力、交通通达情况、物业建筑体量及功能性、入驻商家能级及品牌定位等方面,长沙览秀城整体具备综合性优势,且从出租率、人流量及运营趋势等方面看,长沙览秀城当前运营状况更优,具备较强的竞争力。
专业运管赋能
持续增长可期
除了优质的底层资产,是否具备专业、综合实力强劲的运营机构,也是购物中心价值增长的重要影响因素。作为中国金茂、中信证券、华夏基金强强联合推出的消费基础设施REITs,专业赋能将为华夏金茂购物中心REIT的稳健运营提供强大支持。
华夏金茂购物中心REIT原始权益人上海兴秀茂商业管理有限公司系中国金茂推进公募REITs过程中新设立的商业资产独立持有平台。中国金茂是央企中国中化旗下领先的城市运营商和绿色建筑科技服务商,主要聚焦地产开发、精品持有、品质服务和建筑科技四类业务。中国金茂于2007年在香港联合交易所主板上市,连续多年入选《财富》中国500强,在商业购物中心资产领域具有丰富的资产储备和资本运作经验,以长沙览秀城、北京凯晨世贸中心等优质资产发行过多单类REITs和CMBS项目,包括全国最大碳中和CMBS项目、首单碳中和写字楼类REITs项目。
长沙览秀城于2016年11月开业后迅速运营爬坡,2017年即实现接近满租水平;虽然受外部因素影响2020年出租率出现短暂调整,但通过积极主动的汰换调租和升级改造后,迅速反弹至接近满租水平,具有较强抗不确定因素能力,反映了项目运营方极强的专业运营能力及运营韧性。同时,长沙览秀城可以依托金茂城市运营平台,持续与写字楼、酒店等其他不动产大会员体系进行联动,发挥金茂大会员优势,通过对商铺的精细化管理、对顾客的贴心化服务来满足周边消费者购物需求。
除了专业的项目运管公司,华夏金茂购物中心REIT的ABS管理人中信证券是中国首家A+H股上市证券公司,布局REITs十余年,储备了大量基础设施及不动产投资领域的专业人员,在REITs领域拥有丰富的经验。基金管理人华夏基金拥有丰富的基础设施领域研究、投资及投后管理经验,目前已经成功发行6单公募REITs,在管公募REITs规模近170百亿元,在管公募REITs数量和规模均位居市场前列。
商业资产储备丰富
未来扩募潜力可期
扩募是REITs最具特色的发展途径之一,也是REITs生命力的重要源泉。中国金茂旗下具有充足的商业资产储备,后续也将陆续置入扩募资产至上海兴秀茂旗下,这为华夏金茂购物中心REITs未来扩募提供了充足的想象空间。
作为商业持有赛道的实力选手,中国金茂旗下拥有大量优质和具备高成长性的商业资产。目前,金茂商业板块已拥有“览秀城”、“金茂汇”、“金茂J·LIFE”等品牌IP,覆盖上海、南京、长沙、青岛、天津等多个核心城市。目前,中国金茂加速零售商业板块发展,青岛览秀城、张家港览秀城、天津金茂汇于2022年底相继开业,并快速引领当地消费潮流。此外,中国金茂在武汉、杭州、天津等高能级城市均有览秀城项目筹备在建。
未来,随着众多高成长性的优质商业资产,源源不断地注入华夏金茂购物中心REIT平台,叠加中国金茂强大的品牌优势、丰富的业务资源储备、成熟管理团队等优势,可充分保证金茂商业资产未来的增长空间。而中国金茂丰富的商业资产,不仅有望为投资者创造良好回报收益,还能更好地为万千市民带来崭新的线下消费场景和消费体验,支持和赋能消费端。
