您会在2017年疯狂购买REIT

如果您认为澳大利亚的住宅房地产市场可能难以承受，那就对商业房地产投资者表现出一点同情。

看一下GPT Group（ASX：GPT），克伦威尔集团（ASX：CMW）和Charter Hall Group（ASX：CHC）。

资源：Google财经

在过去的六个月中，S＆P / ASX 200（INDEX：^ AXJO）（ASX：XJO）的回报率仅为2.75％。但是，这三大主要商业地产所有者的股价已下跌超过10％。

哎哟!

这是怎么回事？

在我看来，尽管从技术上讲它可以称为市场修正，但我们无法将这些数字推断为长期趋势。

但是，仔细观察房地产市场，很容易看到为什么澳大利亚商业房地产市场的投资者可能在艰难的2017年进入市场。

首先，激励机制使租户进入房地产的机制仍然很高，尤其是在墨尔本和悉尼以外的城市。例如，如果您签署了一份为期五年的办公空间租赁合同，则房东可以为您提供三个月的免费租金。在2016年，悉尼CBD的激励措施被认为下降了一点，但仍高达20％。

此外，资本化率被压缩。资本化率实际上是使用现金购买房地产所获得的收益。显然，资本化率越低，您的回报就越低。随着对收益率的追逐推动本已昂贵的房地产市场获得更多资金，2016年资本化率被严重压缩。

重要的是，压缩了长期利率（用于融资）和上限利率之间的价差。这使得新买家无法进入市场。

资源：Folkestone.com.au

好家伙。

到目前为止，我们有：

空缺率是等式的另一部分。如果空缺率增加，一切就会开始平息。墨尔本和悉尼再一次比其他城市做得更好，但这并不能说太多。

基本上，如果美国（和本地）的利率开始上升，则资本化率必须提高才能使其对地主可行。这可能意味着更高的租户费率，更多的空置办公室，更少的收入和更低的房地产价格。

愚蠢的外卖

房地产市场是周期性的，就像任何资产一样，只要它们具有防御性，它们只是防御性的。这听起来似乎很明显，但是如果您为任何资产多付了钱，则实际上可以保证获得次优的回报。概括地说，我认为目前房地产投资信托（REIT）和商业房地产基金的投资者面临的风险很大。我认为，如果他们走高，那将是可持续的反弹。

因此，这并不是说我认为它们会崩溃并燃烧，只是您应该真正挑剔，并期望大多数房地产基金的回报会更低。