世纪金融网有多年投资史的股民一提及房地产板块大幅上涨，或许有这印象：在牛市中，房地产板块往往充当接力冲刺棒的角色，当房地产板块大幅上涨，或意味着中长期行情结束。对于这种说法，到底准确性如何？
本文将通过复盘房地产板块周线走势，来分析这种说法是否站得住脚，这对于投资来说有重要指导意义，看其是否可当做大盘的反向指标，并提前做好调仓换股及防范风险。
房地产兼具顺周期和金融属性平均周涨幅锁定在-2%至2%之间
房地产板块在国内A股市场，具有顺周期和部分金融及消费属性。顺周期表现为其同建筑、煤炭、钢铁等板块，牛市往往是其涨幅扩大器，公司生产经营也出现周期性波动。而在遇到市场环境不佳之时，不能像医药、白酒、家用电器等板块，还能保持稳定的涨幅。
金融属性表现为在国内，房地产依旧是多数家庭资产配置权重最高的品种，地产有财富增值保值的作用，核心地段楼市稀缺性成立。在投资市场上，有些基金将金融地产的个股捆绑在一起做组合，说明其与银行、保险等大金融走势有联动性。另外，房地产是可计价的固定资产，变现后能充当现金流。
地产具备消费属性，研发投入占比并不像科技类企业那么多，属于传统行业，但其复购率达不到像白酒、化妆品等快消品种，消费频次较低。
2005年6月以来，房地产指数从181.92起步，最高上涨至2015年6月的2670.43，目前点位在1400点附近。近16年来指数上涨约6.7倍，年复合收益率在12%左右。
数据统计发现，2005年6月以来，交易周数超过800周。在可统计的802周中，房地产指数周涨幅次数平均集中在-2%至2%之间。涨幅超过5%的周数共有110周，涨幅超过10%的周数有22周。
22次周涨幅超过10% 2007年和2015年占比较高
房地产板块涨幅最高的一周是2008年11月14日上涨了20.51%，其次为2009年2月和7月的交易周，涨幅分别为14.61%和14.05%。距离目前最近的涨幅超过10%的交易周是2020年7月3日，当周指数上涨了10.2%。复盘2005年以来，房地产指数周涨幅超过10%，共发生22次，占总交易周数的2.74%。
周涨幅超过10%发生在不同行情阶段。这句话有些废话，但如果参看上证指数周线走势看，就特别有意思。牛转熊共发生9次占比最高，其次为牛市中继7次，熊市中继4次和熊转牛2次。其中，牛转熊的统计标准是距离沪指阶段高点非常近，不到半年甚至更为接近。比较有代表性的交易周发生在2015年和2007年。以2014-2015年那轮行情看，房地产指数出现周上涨超过10%的有三周，分别是2015年6月5日，2014年11月28日和2015年5月22日，这三周涨幅分别为13.98%，11.59%和10.30%。而那轮牛市终结日在2015年6月12日，可看出房地产板块发力上涨，接近牛市尾声。
2005年至2007年那场6倍史诗级别牛市，时间跨度为2年5月。房地产指数上涨超过10%的交易周共有6次，2006年1次发生在12月25日，2007年5次分别发生在2月16日、5月25日、7月20日、8月3日和8月24日。有研究意义的数据是，牛市已经过去82.76%的时间，但2007年5月后，距离这轮牛市结束就剩5个月，房地产指数周涨幅超过10%却出现了4次！这或许说明房地产指数上涨，更大概率发生在牛市后期。
留意两项房地产板块指数
在房地产指数周涨幅超过10%，有一次发生在2020年7月，7月3日当周上涨10.2%，7月10日当周上涨7.65%，连续两周房地产指数增长了20%。随之，数十周时间消化这两周带来的过多涨幅。
同样情况的还有2019年2月至4月初，房地产指数从1320.9一路上探至1773.94，涨幅超过30%。这轮快速上涨行情，致使房地产指数触达1808.97高点以来，已过去近2年时间也未突破。房地产指数于4月9日见顶，上证指数4月8日见顶，阶段最高上涨至3288.45点。
2018年1月是整个房地产板块大涨的月份，当时以泰禾集团为妖股代表，12月25日至1月24日间，共收获8个涨停板，1月4日至16日更是连续5个涨停，带动了整个板块气氛。
时至今日，许多房地产板块个股高点锁定在2018年1月。当月市场出现严重的二八分化行情，上证指数上涨5.25%，可多数板块及个股下跌幅度较大。房地产指数上涨14.28%，位列所有行业第二位。在这轮房地产指数大涨之后，2016年1月，沪指最低下探至2638.30点，经过两年时间，沪指1月29日触及3587.03的高点，阶段最大涨幅达36%。随后上证指数一路下探至2440点，这轮牛市地产板块从发力节点看，再次验证房地产板块大幅上涨在牛市尾端。
通过对房地产板块的走势分析发现，三大指标需密切留意。当房地产指数周涨幅超过10%时，一定程度是要警示的。因这种情况更大概率发生在牛转熊阶段，其次才是牛市中继。另外，还要联动看房地产指数周线两连阳、三连阳甚至多个中阳线，统计房地产指数阶段涨幅及月涨幅排名，若地产板块名列前茅，很大可能未来一段时间消化指数上涨，或更糟情况是带动整个市场下行。
