世纪金融网房地产投资信托（REIT）BWP Trust（ASX：BWP）今天报告了其2016年业绩。BWP拥有Bunnings Warehouse的许多资产，Bunnings Warehouse是Wesfarmers Ltd（ASX：WES）。
收入增长3.7％，至1.502亿美元，未计投资性房地产收益的利润增长6.2％，至1.079亿美元。在此期间，物业重估使利润进一步增加了2.026亿美元，每张证券的有形资产净值增长了14.3％，至2.56美元。
市场对该结果的反应微弱，该股今早交易价格为3.73美元，下跌0.5％。全年总股利上升6％至16.8美分，使该股的股息收益率为4.5％。
债务
资产负债率（定义为债务除以总资产）截至2016年6月30日为21.5％，低于2015年的24.1％。这在董事会的20％至30％的优选范围的低端，因此，如果出现有吸引力的机会，则还有很大的空间可以进一步利用资产负债表。
BWP的年度加权平均债务成本为5％，低于上一年的5.5％，费用应继续与利率保持一致。尽管如此，BWP对冲利率风险，截至2016年6月30日，有79.4％的债务通过固定利率债券或使用利率掉期对冲。
重估
年内，所有物业均进行了两次重估，包括独立人士进行的36次估值。重估总收益为2.026亿美元，得益于租金的增长以及资本化率从2016年6月30日的7.33％降至2016年6月30日的6.77％。
资本化率定义为净营业收入除以该物业的当前市场价值。利率下降和全球经济前景向好是近期BWP资本化率下降的部分原因。
另一个关键因素是投资者对Bunnings Warehouse物业的强烈需求。鉴于Bunnings是一个大型且信誉卓著的租户，在市场上处于主导地位，这不足为奇。
成长性
增长来自租金审查，店铺扩张和新发展。全年租金收入同比增长2.3％，其中99项租约适用固定或基于CPI的租金增长。
租金收入的62％受CPI上涨的影响，其余部分每年固定增长3％至4％。因此，低通胀严重损害了收入增长，去年CPI平均增幅仅为1.6％。此外，所有物业每五年都要根据市场价格进行租金审查。
年内完成了许多门店扩张，并将在2017年增加租金收入。董事会对收购行为采取有纪律的态度，因此，除非价格下跌，否则信托在房地产市场上不太可能活跃。
愚蠢的外卖
BWP预计明年单位分发量将增长3％，因此对BWP的投资肯定比购买定期存款好。BWP不仅提供了4.5％的优越初始收益率（相比于定期存款约3％的初始收益率），而且其分配在某种程度上具有税收优势，并且在未来几年中可能会稳步攀升，这与利率似乎注定要朝另一个方向发展不一样。
